伴随着经济的发展，中国的城镇化率已达到60%以上，距离全球中等收入偏上国家66%的平均城镇化水平仅一步之遥。同时，区域一体化进程的加速让中国城市从单一向大城市集中走向区域协同发展。

在房地产咨询机构仲量联行日前举行的睿见在线2021中国房地产市场峰会上，仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示，“‘十四五’时期，中国将步入城镇化较快发展的中后期，进入区域一体化发展和城市更新的新阶段。如何打造更有韧性的城市，提升居民的工作、生活、居住品质，将是政商学各界关注的焦点”。

“十四五”时期，中国的城镇化率将维持在60%~ 70%，中国城市新格局也在不断加速形成。当前，京津冀、长三角、珠三角、成渝地区等19个城市群承载了中国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。仲量联行认为，在区域一体化发展的新格局中，超大型城市在全面发展的同时应当引导过度集中的资源要素逐步有序转移，合理降低中心城区的开发强度和人口密度；对于中小型城市来说，需明确自身在城市群视角下的差异化占位和价值链视角下的产业链位势，从而找到适合自身的发展路径。

瞄准差异化发展

以长三角为例，其未来的核心发展模式将是依赖“科技创新驱动”为产业发展提供支撑。上海在“十四五”时期的重点发展目标将是打造具有全球影响力的科技创新中心，强化科技创新策源功能及国际化的资源配置功能；南京市委“1号文”连续3年聚焦打造创新名城，对高新技术企业规模、创新型领军企业的培育壮大提出了完善的发展支撑；杭州逐步从过去过于依赖“互联网经济”的发展模式迈向围绕“数智”的发展导向，构建具有全球影响力的创新创业体系；合肥在获批合肥综合性国家科学中心后，将重点以滨湖科技城为主要抓手，建设若干世界级和国家级产业集群，倾力打造集成电路、新能源汽车、新型显示等未来先导产业。

仲量联行上海战略顾问部总监吕玫认为：“对于时代性的尊重和战略定力间的睿智平衡将继续有效引导长三角都市圈的发展，充分发挥上海作为科技创新中心的龙头作用，强化苏浙皖各自的创新优势，形成等高合力，从而为城市联动发展的结构性困局提供系统性的破题思路和发展路径。”

坚持以人为本

“十四五”规划和2035年远景目标纲要指出，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，全面提升城镇化发展质量。徐岱雄认为，未来评价城市发展水平的指标体系将会弱化GDP导向，转向“以人为本”的多元创新评价体系。仲量联行在评价各大城市中央商务区的发展路径时，除商务活动活跃度这项指标外，也将交通枢纽密度、社会影响力和城市生活要素这三项因素纳入考量，以四大维度来探索复合功能中央商务区的构成，增强城市发展韧性。

超大城市的功能疏解和区域内城市寻求差异化发展将使得更多中小城市和郊区卫星城主动承接产业转移和人才流动。在新发展格局和“建设科技强国”的战略引领下，“十四五”期间，全社会研发经费投入年均预计增长7%以上，研发占GDP的比重也将力争超过去年2.4%的成绩。同时，国家将大力推进北京怀柔、上海张江、合肥、粤港澳大湾区等综合性国家科学中心的建设。

仲量联行认为，科技创新的模式不是点状、线状的推进，而是与城市功能、人才的深度融合，是产业优势资源的协同和共荣。传统的产业园区将全面升级为新兴的产业社区，承担起更多的城市功能，把产业要素、生活要素、创新要素融为一体。

目前，国内已有部分园区呈现出这样的趋势。如上海临港片区的产业园区采用开放式设计，打破园区边界；张江则通过宜居、宜学、宜业的配套功能吸引高素质人群驻留。对此，徐岱雄认为：“在产业社区中，产业功能和城市功能的割裂将被弱化，高精尖企业仅仅是其中的一个组成部分，更重要的是开放共享的氛围、智慧场景的应用、文化和生活功能的贯穿。”

徐岱雄说：“从区域一体化到城市内在的个性化发展，科技创新、数字赋能将更为深入地应用在都市圈发展中，形成极具产业活力、各具发展特色的中国经济增长极。”(李高超)